Zmiana sposobu użytkowania budynku posadowionego na nieruchomości oddanej w wieczyste użytkowanie ma wpływ na stawkę opłaty rocznej pobieranej przez gminę lub Skarb Państwa

Jak wynika z treści art. 72 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm., dalej – ugn), wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana.

Jednakże gdy przychodzi do konkretów, ocena, jakie zmiany, a także po jakim czasie, uzasadniają zmianę stawki, powoduje liczne spory.

Sprawy dotyczące zmiany stawki opłaty rocznej docierają też do Sądu Najwyższego. Ostatnio sąd ten wydał kilka orzeczeń, które powinny wyeliminować przynajmniej część wątpliwości. Na uwagę zasługuje zwłaszcza wyrok z 19 maja 2010 r. (I CSK 591/09).

SN stwierdził w nim, że trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości w rozumieniu art. 73 ust. 2 ugn następuje w wyniku decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego wzniesionego na tej nieruchomości. W sprawie, której dotyczy wyrok, chodziło o grunt o pow. niespełna 2,7 tys. mkw. położony w atrakcyjnej części stołecznej Woli.

Użytkownik wieczysty uzyskał w 1999 r. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w 2001 r. pozwolenie na budowę 30-piętrowego budynku mieszkalno-biurowego z garażem wielopoziomowym. Jednakże decyzja o pozwoleniu na użytkowanie tego budynku została wydana w kwietniu 2005 r.

W decyzji tej powierzchnię użytkową mieszkań określono na ponad 21 tys. mkw., lokali usługowych na 2,7 tys. mkw., a garaży na 9,4 tys. mkw. (całkowita wynosi więc ponad 33 tys. mkw.). Oznacza to, że grunt jest wykorzystywany w 63 proc. na cele mieszkaniowe, a w 37 proc. na usługowe. Stosownie do art. 73 ust. 1 ugn, jeżeli grunt oddano w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy.

Skarb Państwa wypowiedział deweloperowi z dniem 31 grudnia 2003 r. dotychczasową opłatę roczną za użytkowanie wieczyste, przyjmując, że gruntu tego dotyczy stawka 3 proc., a nie – jak wcześniej przyjmowano – 1 proc. ceny gruntu.

Deweloper zakwestionował podwyżkę opłaty rocznej, ale przegrał najpierw w samorządowym kolegium odwoławczym (SKO), a potem przed sądem I instancji, do którego wniósł sprzeciw od decyzji SKO. Przegraną skończyła się dla niego także sprawa w II instancji.

SKO i sądy nie zgodziły się ze stanowiskiem dewelopera, że od chwili rozpoczęcia inwestycji jako mieszkaniowej stawka za wieczyste użytkowanie powinna wynosić 1 proc. ceny tego gruntu. W ich ocenie bowiem rozpoczęcie inwestycji nie spowodowało trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. O takiej zmianie świadczy dopiero decyzja o pozwoleniu na użytkowanie wydana w kwietniu 2005 r.

Takiego samego zdania był SN, który oddalił skargę kasacyjną dewelopera. W uzasadnieniu podkreślił, że w art. 73 ust. 2 ugn mowa jest o „korzystaniu” i że zmianę sposobu korzystania z nieruchomości trzeba odróżnić od zmiany jej przeznaczenia. Na gruncie prawa cywilnego pojęcie to oznacza używanie rzeczy i pobieranie z niej pożytków.

Nie wystarczy jedynie zmiana przeznaczenia gruntu wynikająca z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu (tak też uznał SN w wyroku z 21 stycznia 2010 r., I CSK 210/09). W obu bowiem wypadkach pojawia się tylko możliwość określonego sposobu korzystania z nieruchomości. Żaden z tych aktów sam przez się nie prowadzi do zmiany, i to trwałej, sposobu „korzystania” z gruntu – podkreśla SN.

To samo dotyczy decyzji o pozwoleniu na budowę, a nawet rozpoczęciu budowy. Podobnie bowiem jak w przypadku decyzji o warunkach zabudowy w rachubę wchodzi prawna dopuszczalność zmiany tego pozwolenia także w trakcie realizacji inwestycji, a nawet całkowite jej zaniechanie. Ustawodawca w odniesieniu do przesłanki „trwałości” nie wprowadza jakichkolwiek kryteriów, które powinny zostać spełnione.

Przesłankę tę należy więc obiektywizować – tłumaczy SN. Znaczenie prawne ma przy tym tylko zmiana sposobu korzystania z gruntu, która powoduje zarazem „zmianę celu, na który nieruchomość została oddana”. Wznoszenie budynku mieszkalnego na danym gruncie docelowo ukierunkowane jest na mieszkaniowe korzystanie z tego gruntu. Jednakże dopiero z chwilą zakończenia robót budowlanych można mówić o zmianie sposobu korzystania z nieruchomości jako czynności dokonanej.

Rzecz jasna zakończenie budowy należy oceniać w kontekście przepisów prawa budowlanego. Z przepisów tych zaś wynika – tłumaczy SN – że z prawnego punktu widzenia stan budowy kończy się z momentem dopuszczenia obiektu budowlanego do użytkowania.

Z tą chwilą powstaje prawna możliwość rozpoczęcia mieszkaniowego sposobu wykorzystywania nieruchomości. W ocenie SN to właśnie dokonana zmiana sposobu korzystania z gruntu świadczy o zmianie celu. Cel mieszkaniowy ma wynikać z bieżącego, mieszkaniowego sposobu korzystania z gruntu.

Jak wynika z treści art. 72 ust. 3 ugn, wysokość stawek procentowych opłat rocznych jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została oddana, i wynosi:

- 0,3 proc. ceny nieruchomości oddanej: na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, obrony przeciwpożarowej; pod budowę obiektów sakralnych, wraz z budynkami towarzyszącymi; na działalność charytatywną,

- 1 proc. ceny nieruchomości gruntowej oddanej na cele rolne oraz na cele mieszkaniowe, sportowe i na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych,

- 2 proc. ceny nieruchomości oddanej na działalność turystyczną,

- 3 proc. ceny nieruchomości oddanej na cele inne niż wymienione wyżej (np. związane z działalnością gospodarczą).

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 03-09-2010]