Co to jest samowola budowlana? Kiedy możliwa jest legalizacja samowoli budowlanej? Jakie są koszty legalizacji? Kiedy urząd może nakazać rozbiórkę obiektu wybudowanego bez pozwolenia?

Co to jest samowola budowlana?

Przepisy prawa budowlanego nie zawierają precyzyjnej definicji samowoli budowlanej. Przyjmuje się jednak, że samowola budowlana to roboty budowlane polegające na budowie obiektu budowlanego, prowadzone (lub ukończone) bez wymaganych pozwoleń lub zgłoszeń oraz prowadzone pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej. Samowolą będzie także samo przystąpienie do robót budowlanych polegających na budowie obiektu budowlanego.

Uwaga!
Definiując samowolę budowlaną, musimy pamiętać czym jest budowa. Według ustawy Prawo budowlane, budowa to wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, ale także odbudowa, rozbudowa, nadbudowa obiektu budowlanego.

Postępowania administracyjne dotyczące samowoli budowlanych uregulowane zostały
w art. 48-49 i 49b ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.).  W przypadku innych robót budowlanych niż budowa obiektu budowlanego (czyli w przypadku przebudowy, montażu, remontu lub rozbiórki obiektu budowlanego), wykonywanych bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, bądź też pomimo wniesienia sprzeciwu, zastosowanie mają przepisy art. 50-51 ustawy – Prawo budowlane (patrz: Prawo budowlane rozdział 5)

Kiedy urząd może nakazać rozbiórkę obiektu budowlanego?

Jeżeli inwestor dopuścił się samowoli budowlanej to właściwy organ (w tym przypadku jest nim inspektor nadzoru budowlanego) nakazuje rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, który jest w budowie lub został już wybudowany bez wymaganego pozwolenia.

Prawo budowlane dopuszcza jednak wyjątki od tej reguły i daje możliwość legalizacji samowoli budowlanej.

Kiedy urząd może nakazać „jedynie” wstrzymanie budowy, bez nakazu rozbiórki?

Nakaz wstrzymania budowy jest możliwy w przypadku, gdy spełnione są łącznie dwa podstawowe warunki, tj:

• budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeżeli brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego)

• budowa nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

W postanowieniu o wstrzymaniu budowy, urząd ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada na inwestora obowiązek przestawienia dokumentów w wyznaczonym terminie. Dokumentami tymi są:

• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania albo – w przypadku jego braku – z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy,

• 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem projektanta o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego, aktualnym na dzień opracowania projektu,

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Uwaga!
Postanowienie wstrzymujące prowadzenie robót budowlanych oznacza kategoryczny zakaz prowadzenia budowy. Powiatowi inspektorzy nadzoru budowlanego zobowiązani są kontrolować przestrzeganie tego zakazu.

Wydanie postanowienia o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych wraz z określeniem wymagań i dokumentów niezbędnych do zalegalizowania samowoli budowlanej rozpoczyna procedurę legalizacyjną. Nie jest dopuszczalne uruchamianie procedury legalizacyjnej, jeśli budowa nie spełnia łącznie ww. warunków!

Legalizacja samowoli budowlanej

Jak wspomniano wyżej, legalizacja samowoli budowlanej rozpoczyna się od wydania przez właściwy organ postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych i wskazania dokumentów, niezbędnych do legalizacji. Przedłożenie wymaganych dokumentów w wyznaczonym terminie traktowane jest jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i wniosek o pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeśli budowa nie została zakończona.

Uwaga!
W przypadku niedostarczenia dokumentów w wymaganym terminie, właściwy organ musi wydać nakaz rozbiórki samowoli!

Podczas procesu legalizacyjnego, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego sprawdza:

• zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami miejscowego planu zagospodarowania (lub z przepisami decyzji o warunkach zabudowy),

• kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwolen i sprawdzeń,

• wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane

oraz w ustala wysokość opłaty legalizacyjnej.

Opłata legalizacyjna

Jednym z warunków zalegalizowania samowoli budowlanej jest uiszczenie opłaty legalizacyjnej.

Opłata za legalizację samowoli nie jest zależna od wielkości przewinienia, ale od od powierzchni budynku i stawki. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ustawy Prawo budowlane, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu.

Zgodnie z tym przepisem karę stanowi iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł (i podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu), natomiast kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy.

Przykład:

Zgodnie z załącznikiem budynki mieszkalne jednorodzinne stanowią Kategorię I, a zgodnie z nią:

• współczynnik kategorii obiektu (k) wynosi 2,0
• współczynnik wielkości obiektu (w) wynosi 1,0

Zatem przykładowa wysokość opłaty legalizacyjnej dotyczącej samowoli budowlanej, polegającej na wybudowaniu domu mieszkalnego jednorodzinnego, wynosi:

(500 x 50) x 2,0 x 1,0 = 50 000 zł

Uwaga!
Przy obliczaniu wysokości opłaty legalizacyjnej nie uwzględnia się takich czynników jak sytuacja rodzinna czy możliwości finansowe sprawcy samowoli budowlanej!

Kiedy należy uiścić opłatę legalizacyjną?

Opłata legalizacyjna podlega wpłacie w terminie 7 dni na konto właściwego urzędu wojewódzkiego. Spełnienie tych wymagań jest warunkiem zalegalizowania samowoli budowlanej.

Uwaga!
W lipcu br. Rzecznik Praw Obywatelskich skierował do ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej pismo, w którym zasugerował zmianę zbyt krótkiego terminu na uiszczenie opłaty legalizacyjnej.

źródło - [dom.pl z dnia 30-10-2012]