Inwestorzy nie będą musieli występować o decyzje o warunkach zabudowy. Przy braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego budowa domu ma być prowadzona na podstawie lokalnych przepisów urbanistycznych.

Warunki rozpoczęcia inwestycji

Ministerstwo Infrastruktury przygotowało nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która ma m.in. ułatwić prowadzenie inwestycji budowlanych na terenach, które nie są objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Zmiana ta będzie korespondować z przygotowywaną gruntowną nowelizacją prawa budowlanego Dziś jedynie 20 proc. gruntów w Polsce posiada plany zagospodarowania przestrzennego, a rozpoczęcie budowy na obszarze, który planu nie ma, nie zawsze jest możliwe i wymaga zgody urzędników.

- Inwestorzy niezbyt chętnie chcą budować na terenach nieobjętych miejscowymi planami, bowiem nie mają pewności, że otrzymają decyzję o warunkach zabudowy, a w konsekwencji pozwolenie na budowę. Dodatkowo na decyzję o warunkach zabudowy trzeba często czekać wiele miesięcy, a nawet lat - mówi Jacek Bielecki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Koniec warunków zabudowy

Zgodnie z projektem nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zlikwidowana ma zostać decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dziś wydawana jest ona w sytuacji, kiedy teren, na którym ma być prowadzona budowa, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W praktyce decyzja o warunkach zabudowy jest najczęstszą podstawą prowadzenia inwestycji budowlanych.

- Chcemy odejść od obecnie wydawanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które nie spełniają swojej funkcji i budzą wiele kontrowersji. Inwestorzy skarżą się bowiem, że nie ma żadnych obiektywnych kryteriów, kiedy taka decyzja może być wydana, a poza tym urzędnicy mają zbyt dużą swobodę przy jej wydawaniu - mówi Olgierd Dziekoński, wiceminister infrastruktury odpowiedzialny za budownictwo.

Zdaniem inwestorów i samorządowców zabudowa miast powinna być regulowana planami, które są prawem miejscowym, a nie decyzją administracyjną, która często wydawana jest w sposób bardzo uznaniowy i arbitralny.

- Dziś decyzja o warunkach zabudowy jest źródłem wielu nieprawidłowości i sprawia, że w wielu miejscach zabudowa nie jest jednolita i powstaje chaos architektoniczny - mówi Jerzy Tokajuk, naczelnik Wydziału Planowania i Zagospodarowania Przestrzennego w Białymstoku.

Zgoda urbanistyczna

Decyzja o warunkach zabudowy ma zostać zastąpiona tzw. zgodą urbanistyczną. Zgodą taką będzie przede wszystkim zatwierdzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli działka takim planem nie zostanie jednak objęta, to zgodą urbanistyczną będzie decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, zatwierdzenie urbanistycznego planu realizacyjnego lub zatwierdzenie zgłoszenia urbanistycznego. Będzie ona wydawana na podstawie lokalnych parametrów urbanistycznych przez starostę. Parametry takie gmina sporządzi dla obszaru rozwoju zabudowy, czyli dla obszaru wyznaczonego w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, na którym przewidziana jest lokalizacja zabudowy, wymagająca realizacji sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej lub ciepłowniczej.

- Dzięki temu inwestor dokładnie pozna zakres obszaru, który przeznaczony jest pod budownictwo. Poza tym obszarem urbanizacja będzie w znaczący sposób ograniczona - mówi Olgierd Dziekoński.

Stabilny rozwój gmin

Taki obszar rozwoju zabudowy ma uchronić gminy od nadmiernego, niekontrolowanego rozwoju, który pociąga za sobą wydatki nie do udźwignięcia dla wielu z nich.

- Inwestorzy chcieliby budować tam, gdzie jest im wygodniej. Jednak nie jest to możliwe, bowiem każda gmina jest zobowiązana do kontrolowania swojej przestrzeni. To gmina, a nie deweloper, jest zobowiązana do świadczenia różnego rodzaju zadań związanych z powstawaniem nowych osiedli, jak np. infrastruktura techniczna, budowa dróg, doprowadzenie mediów, budowa szkół, przedszkoli itp. - mówi Mariusz Poznański, wójt gminy Czerwonak pod Poznaniem i przewodniczący Związku Gmin Wiejskich.

Lokalne przepisy urbanistyczne

Lokalne parametry urbanistyczne będą określały m.in. intensywność zabudowy, sposób przeznaczenia terenu, maksymalną wysokość zabudowy oraz powierzchnię terenów zielonych i placów zabaw. Będą one przygotowywane przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta i staną się obowiązującym prawem miejscowym. Na jego podstawie będzie możliwe prowadzenie inwestycji budowlanych. Taki charakter będą miały też miejscowe przepisy urbanistyczne. Określą one sposób usytuowania budynków w stosunku do dróg i granic, geometrię dachów, kolorystykę ścian zewnętrznych i pokrycia dachów, rozwiązania detali architektonicznych elewacji, jak np. kształt drzwi i okien, uwzględniając lokalne tradycje budowlane.

- Bardzo ważne jest, że parametry urbanistyczne będą określane przez władze lokalne, bowiem one najlepiej znają specyfikę swoich terenów, która jest inna np. dla rejonów nadmorskich czy górskich odwiedzanych przez turystów, a inna dla wielkich metropolii miejskich - mówi Wiesław Bielawski, wiceprezydent Gdańska i prezes Krajowej Izby Urbanistów.

Na podstawie lokalnych parametrów urbanistycznych możliwa będzie budowa np. na terenach położonych w centrach miast, dla których bardzo rzadko uchwalane są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.

- Nie ma sensu uchwalanie planów np. dla centrum Warszawy, bowiem będą one zbyt kosztowne. Inwestycje na takich terenach powinny być prowadzone na podstawie lokalnych przepisów urbanistycznych. Plany zagospodarowania powinny być uchwalane jedynie dla terenów zagospodarowanych jeszcze w małym stopniu - mówi Andrzej Porawski, dyrektor Biura Związku Miast Polskich.

Uproszczone prawo budowlane

Zgodnie z planowanymi uproszczonymi procedurami inwestycyjnymi zgoda urbanistyczna ma stać się jedyną zgodą urzędników, jaką będą musieli zdobyć inwestorzy. Niepotrzebne ma być ubieganie się o pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie budynku. Po uzyskaniu zgody urbanistycznej inwestor wystąpi do starosty o zarejestrowanie inwestycji budowlanej. Już po upływie 30 dni od złożenia takiego wniosku inwestor uzyska prawo przystąpienia do prac budowlanych.

Projekt ustawy został już skierowany do uzgodnień społecznych. Resort infrastruktury chce, żeby nowe procedury budowlane obowiązywały już od połowy 2009 r.

źródło - [Gazeta Prawna nr 127 z dnia 01-07-2008]