Coraz więcej mieszkań trafia na licytację z powodu zaległości w opłatach. Dotychczasowych właścicieli nie daje się jednak usunąć. Przepisy dobrze chronią ich przed eksmisją

Pod młotek trafia coraz więcej zadłużonych mieszkań, głównie we wspólnotach mieszkaniowych. Wystarczy zajrzeć do Internetu – pełno w nim ogłoszeń komorników w tej sprawie. Potwierdza to Iwona Karpiuk-Suchecka z Krajowej Rady Komorniczej. Przyznaje jednak, że o ile jeszcze dwa lata temu takie lokale cieszyły się dużym wzięciem, o tyle dziś bardzo trudno je sprzedać.

Brakuje chętnych

– Trzeba szybko przeprowadzić remont jednej z kamienic, bo budynek niszczeje. Koszt muszą pokryć właściciele – mówi Lucyna Januszewska, dyrektor Zakładu Gospodarki Lokalowej Północ w Jeleniej Górze zarządzającego wspólnotami. Jeden z nich nie zamierza płacić, wspólnota wystąpiła więc do sądu o wyrażenie zgody na licytację. Właściciel ma bowiem obowiązek utrzymywać nieruchomość wspólną, a jeśli tego nie robi, traktuje się go jak dłużnika. Już dwie licytacje zakończyły się fiaskiem, bo nie było chętnych na mieszkanie. Może je więc kupić wspólnota za cenę wywoławczą z drugiej licytacji (czyli 2/3 wartości oszacowanej przez rzeczoznawcę do pierwszej licytacji). Według Januszewskiej nie jest to jednak rozwiązanie problemu, bo obecny właściciel nie chce się wyprowadzić. Trzeba więc wystąpić do sądu o orzeczenie eksmisji. Takie postępowanie trwa latami, a remont trzeba przeprowadzić już teraz. W Jeleniej Górze przeprowadzono ostatnio pięć licytacji, aż w trzech nie udało się sprzedać lokalu.

Zanim dojdzie do licytacji, zarząd wspólnoty wzywa do zapłacenia długu. Gdy to nie pomaga, występuje do sądu o nakaz zapłaty, z którym idzie do komornika. Zazwyczaj nie ma on z czego wyegzekwować długu, bo jedyny majątek właściciela to lokal. Wspólnota musi wtedy podjąć decyzję, czy wystąpić do sądu o sprzedaż lokalu na licytacji. Zaległość w opłatach za mieszkanie nie musi być wysoka.

– Niepisana zasada jest taka, że powinna ona wynieść 10 tys. zł – mówi Katarzyna Kozłowska z firmy zarządzającej wspólnotami ze Szczecina. Ustawa o własności lokali stanowi jedynie, że zaległość powinna być długotrwała.

Sprzedaż z lokatorem

– Ludzie nie chcą kupować, bo boją się ryzyka – ciągnących się za takim lokalem długów. Nie chcą też toczyć walki z dawnym właścicielem, który często nie chce się wyprowadzić, bo nie ma dokąd – wyjaśnia Michał Tokłowicz, wiceprezes Poznańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Nowy nabywca musi wówczas wystąpić do sądu o eksmisję.

Do właścicieli mieszkań nie stosuje się ustawy o ochronie praw lokatorów, bo nie są oni lokatorami. Sąd nie musi więc przyznawać im lokalu socjalnego. Nie oznacza to jednak, że takiego dłużnika można eksmitować na bruk – trzeba dostarczyć mu pomieszczenie tymczasowe. Dopóki go nie ma, mieszka w dotychczasowym lokalu.

Zdarza się też, że choć dochodzi do licytacji, wspólnota nie ma z czego ściągnąć swojego długu. Tak było m.in. w Gdańsku – okazało się, że znacznie więcej dłużników zgłosiło swoje roszczenia, w tym instytucje (np. urząd skarbowy), które mają prawo zaspokoić się pierwsze.

Kamila Dołowska, Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich

Wpływa coraz więcej skarg od zlicytowanych właścicieli oraz od nabywców zadłużonych lokali. Pierwsi żalą się, że ich mieszkanie sprzedano za niską kwotę i po spłaceniu długu zostało im za mało pieniędzy, bo kupić inny lokal. Drudzy skarżą się natomiast, że chociaż dysponują postanowieniem o przysądzeniu lokalu, komornik żąda od nich jeszcze wyroku eksmisyjnego. Tymczasem przepisy kodeksu postępowania cywilnego nie wspominają nic o konieczności uzyskania wyroku eksmisyjnego. Regulują tylko, że do przejęcia wylicytowanego lokalu wystarczy wspomniane postanowienie. W tej chwili rzecznik bada ten problem. Niewykluczone, że gdyby doszło do uproszczenia zasad egzekucji, skorzystałyby obie strony.

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 15-09-2008]