Chcemy zmienić zarządcę budynku. Jednak na zebraniu wspólnoty okazało się, że dokładnie połowa głosów jest za zmianą, a połowa jej nie chce. Co w takiej sytuacji: wg tych, którzy są zainteresowani, zostaje po staremu, wg nas – tak być dłużej nie może. Co możemy zrobić w takiej sytuacji?

Odpowiada Paweł Puch - prawnik, serwis oferty.net

– Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że we wspólnocie mieszkaniowej można się spotkać z trzema formami sprawowania zarządu:

- zarząd powierzony – zarząd powierza się osobie fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w innej umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Właściciele, powierzając zarząd, mogą określić również sposób zarządzania nieruchomością wspólną. Gdy nie uczynili tego, to zarządca gospodaruje nieruchomością wspólną wedle przepisów ustawy o własności lokali.

- zarząd wybrany – wspólnoty, które nie powierzyły zarządu, muszą go wybrać. Jest to najczęstsza forma zarządu i najbardziej praktyczna. Wyboru dokonuje się w formie uchwały właścicieli lokali, a wybrany zarząd jest jedno- lub wieloosobowy. Członkami zarządu mogą być zarówno właściciele lokali, jak i inne osoby.

- zarząd zlecony – wybrany zarząd może zlecić danej osobie zarządzanie (zarządcy) na podstawie umowy i nie ma to nic wspólnego z powierzeniem zarządu. Zarządca ten, będąc profesjonalistą, zajmuje się sprawami bieżącymi wspólnoty w takich granicach, jakie określono w umowie o zarządzanie.

W związku z powyższym zmiana każdego z tych trzech zarządów odbywa się na innej zasadzie. Zarząd powierzony powierza się w umowie notarialnej, zatem jego zmiana również musi nastąpić w obecności notariusza, na podstawie uchwały właścicieli lokali przez niego zaprotokołowanej. Zmiana zarządu wybranego następuje również na podstawie uchwały, z tym że dla jej ważności obecność notariusza nie jest potrzebna. Natomiast zmiana zarządu zleconego następuje poprzez rozwiązanie umowy o zarządzanie. Rozwiązanie to może nastąpić w związku z upływem okresu, na jaki umowa została zawarta, a w trakcie jej obowiązywania za zgodną wolą stron, gdy rozwiązania chcą obie strony, lub za wypowiedzeniem z zachowaniem okresów przewidzianych w umowie, gdy rozwiązania chce tylko jedna strona (na przykład zarząd wybrany).

Natomiast w kwestii podjęcia uchwały, zgodnie z ustawą o własności lokali, aby uchwała została podjęta, musi się za nią opowiedzieć większość właścicieli liczona według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. W sytuacji zatem, gdy za zmianą zarządu głosowało równo 50 proc. właścicieli (połowa liczona według wielkości udziałów), należy uznać, że uchwała nie została podjęta. Wówczas najlepszym wyjściem jest zwołanie kolejnego zebrania właścicieli, a przed jego odbyciem przekonanie do konieczności zmiany zarządu przynajmniej jeszcze jednego właściciela, który głosował przeciw zmianie zarządu, lub zmobilizowanie do udziału w głosowaniu właścicieli, którzy poprzednio w nim nie uczestniczyli, ale również są za zmianą zarządu.

Przepisy przewidują jeszcze jedną możliwość zmiany zarządu, a mianowicie ustanowienie zarządcy przymusowego. Z tym że taką zmianę należy traktować jako ostateczność, gdyż ustanowienie zarządcy przymusowego jest możliwe, jeżeli zarząd nie spełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki. W takiej sytuacji z wnioskiem do sądu może wystąpić każdy właściciel lokalu. Sąd, ustanawiając zarządcę przymusowego, określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie oraz odwoła takiego zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 29-09-2008]