Jeżeli ustawodawca nie zmieni przepisów regulujących przekształcenia praw do lokali spółdzielczych, zakwestionowane wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego zasady obowiązywać będą jeszcze przez około 10 miesięcy. Korzystne dla spółdzielców regulacje stracą moc dopiero w dniu 30 grudnia 2009 r. Oznacza to, że można jeszcze domagać się od spółdzielni przeniesienia własności mieszkania zajmowanego do tej pory na zasadzie spółdzielczego prawa lokatorskiego lub własnościowego. Konsekwencje odroczenia

Trybunał celowo odroczył utratę mocy obowiązującej przepisów przewidujących preferencyjne uwłaszczenia, by nie zaskakiwać spółdzielców nagłymi zmianami prawa i nie dzielić ich na dwie grupy - tych, którym się udało oraz tych, których wnioski z różnych przyczyn nie zostały jeszcze rozpatrzone.

Odroczenie utraty mocy obowiązującej przepisów regulujących nabycie prawa własności do lokali spółdzielczych przez dotychczasowych lokatorów lub uprawnionych z tytułu własnościowych praw spółdzielczych oznacza również, że czynności dokonane na podstawie zakwestionowanych przepisów nie mogą być w żaden sposób z tej przyczyny skutecznie wzruszone. W związku z tym wypowiedzi niektórych prezesów spółdzielni mieszkaniowych, zapowiadające wszczęcie procedur zmierzających do unieważnienia aktów notarialnych zawartych na podstawie niekonstytucyjnych regulacji nie mogą być brane na poważnie.

Co więcej, władze spółdzielni nie mogą wstrzymać procesu przekształceń odbywających się na dotychczasowych zasadach, tak korzystnych dla spółdzielców czy osób niebędących członkami spółdzielni, lecz legitymujących się odpowiednim prawem do lokalu w spółdzielni. Trybunał w uzasadnieniu wyroku z dnia 17 grudnia 2008 r. (sygn. akt P 16/08) stwierdził, iż obowiązywanie w okresie odroczenia przepisów przewidujących roszczenia o przeniesienie własności zajmowanych lokali w zamian za symboliczną odpłatność oznacza, że przewidziane w nich postępowania zmierzające do zawarcia przez osobę uprawnioną ze spółdzielnią umowy przeniesienia własności lokalu powinny być kontynuowane.

Zasady wykupu

Zarówno osoby posiadające spółdzielcze prawa lokatorskie, jak i te legitymujące się własnościowymi prawami spółdzielczymi, z pewnymi wszakże wyjątkami, zostały wyposażone w roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu . W obu przypadkach nieco inaczej jednak wyglądają spłaty, których wnioskodawcy muszą dokonać przy okazji tego rodzaju uwłaszczenia. Lokatorzy mają bowiem obowiązek dokonać wcześniejszej:

- spłaty przypadającej na dany lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni (tj. kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na dany lokal), w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami;

- spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków;

- spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych.

Z kolei osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawa do lokali zainteresowane nabyciem odrębnej własności mieszkania muszą jedynie rozliczyć się z opłat eksploatacyjnych, a także dokonać spłaty stosownej części zobowiązań spółdzielni związanych z budową.

Wspomniany wyjątek dotyczy lokali mieszkalnych położonych w budynkach wybudowanych z udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Ustawa wyraźnie zabrania przenoszenia przez spółdzielnię na inne osoby własności takich lokali.

Wnioskodawca, na rzecz którego przenoszona jest własność mieszkania spółdzielczego, ponosi też koszty taksy notarialnej oraz opłat sądowych. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych przy zawieraniu tego rodzaju umowy wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Dodatkowo notariusze pobierają opłaty za wypisy aktu notarialnego (6 zł za stronę), a także opłaty sądowe za założenie księgi wieczystej (60 zł) oraz za wpis prawa własności do księgi (200 zł).

Termin nadal w mocy, lecz bez kar

Wraz z publikacją powołanego wyroku TK, a więc z dniem 30 grudnia 2008 r., swoją moc utraciły jednak przepisy nakładające kary grzywny lub ograniczenia wolności na członków władz spółdzielni mieszkaniowych za doprowadzenie wbrew obowiązkowi do tego, że spółdzielnia nie zawiera umowy o przeniesienie własności lokalu.

W związku z tym osoby odpowiedzialne za przekształcenia praw spółdzielczych nie czują już takiej presji, jak wcześniej. Jedyny sposób, w jaki wnioskodawca może dochodzić swoich racji to proces cywilny wytoczony spółdzielni. Wnioskodawca może bowiem pozwać spółdzielnię do sądu, żądając wydania orzeczenia zobowiązującego spółdzielnię do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności lokalu na podstawie art. 49 ze zn. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych . Tego rodzaju pozew wolny jest od opłaty sądowej, zaś koszty postępowania sądowego pokrywa spółdzielnia.

Z wniesieniem pozwu przeciwko spółdzielni należy jednak odczekać przynajmniej 3 miesiące od daty złożenia do spółdzielni wniosku o przeniesienie własności lokalu. Tyle bowiem czasu ustawodawca dał władzom spółdzielni na doprowadzenie do zawarcia aktu notarialnego. Wprawdzie przepisy przewidujące tego rodzaju termin zostały również zakwestionowane tym samym wyrokiem Trybunału, jednak i one nadal obowiązują, najdalej do 30 grudnia 2009 r.

Wspomniany termin 3 miesięcy na zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego na wnioskodawcę (uprawnionego) nie znajduje jednak zastosowania w przypadku, gdy nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny lub gdy spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu , na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni. Przez nieuregulowany stan prawny nieruchomości należy rozumieć taki jej stan, który ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.).





źródło - [Gazeta Podatkowa z dnia 26-02-2009]