Kiedy podwyższenie dachu domu w czasie jego naprawy to już samowola budowlana? Kiedy odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego uznawane jest za istotne i może narazić inwestora na kłopoty?

Rz: Kiedy inwestor naraża się na zarzut samowoli budowlanej?

Marcin Jasiński: Warto wiedzieć, że nie każde odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego prowadzi do powstania tzw. samowoli budowlanej, a to z dwóch przyczyn.

Po pierwsze przepisy prawa budowlanego przewidują dwa rodzaje odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego: istotne i nieistotne. W zależność od tego, z którym odstępstwem mamy do czynienia, różne są konsekwencje prawne.

Kiedy odstępstwo jest istotne?

Za istotne odstąpienie uznaje się takie, które wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, zgodnie z przepisami szczególnymi (np. dotyczącymi ochrony zabytków), bądź gdy dotyczy ono:

– zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,

– charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego (kubatury, wysokości, długości, liczby kondygnacji),

– zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,

– zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

– ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Trzeba pamiętać, że istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu przez inwestora decyzji o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 36a prawa budowlanego). Postępowanie zmierzające do zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, wynikające z odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego, regulują przepisy art. 32 – 35 prawa budowlanego.

A kiedy odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego można uznać za nieistotne?

W przeciwieństwie do istotnego odstępstwa w przypadku nieistotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego inwestor nie jest zobowiązany do uzyskania decyzji o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę, aby wprowadzić wynikające z tego tytułu zmiany.

W takim wypadku inwestor będzie jedynie zobligowany zgłosić ten fakt właściwemu organowi przy przystępowaniu do użytkowania obiektu budowlanego.

Odnośnie do kwestii zakwalifikowania odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego jako istotnego bądź nieistotnego należy wskazać, iż wskutek uchylenia ust. 4 art. 36a prawa budowlanego – przewidującego możliwości zasięgnięcia przez inwestora w tej kwestii opinii właściwego organu nadzoru budowlanego – ryzyko w tym zakresie spoczywa obecnie na inwestorze, a dokładniej – projektancie.

Kiedy zatem dojdzie do samowoli?

Do samowoli budowlanej może dojść jedynie w sytuacji gdy inwestor – mimo że dane odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego ma charakter odstępstwa istotnego – nie uzyska przed jego wprowadzeniem decyzji o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jakie będą tego konsekwencje?

Zgodnie z art. 50 ust. 1 pkt 4 prawa budowlanego właściwy organ nadzoru budowlanego powinien wstrzymać wykonywanie robót budowlanych (w drodze odpowiedniego postanowienia).

A jeśli inwestor nie wstrzyma prac?

Niezastosowanie się przez inwestora do treści takiego postanowienia może spowodować wydanie decyzji w sprawie rozbiórki części obiektu budowlanego wykonanego po doręczeniu postanowienia albo doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu poprzedniego.

Następnie, przed upływem dwóch miesięcy od wydania postanowienia o wstrzymaniu robót, właściwy organ powinien wydać decyzję nakładającą na inwestora obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz – w razie potrzeby – wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem.

Ile czasu jest na wykonanie tych czynności?

W decyzji stwierdzającej nałożenie tych obowiązków powinien również zostać określony termin ich wykonania. Zgodnie z poglądem prezentowanym w doktrynie organ powinien wyznaczyć inwestorowi termin możliwie krótki, ale prawnie i technicznie uzasadniony.

Należy podkreślić, że zgodnie z art. 36a ust. 2 prawa budowlanego wydanie przez właściwy organ nadzoru budowlanego decyzji opisanej powyżej zobowiązuje organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, do jej uchylenia.

Co się dzieje potem, gdy inwestor samowoli wywiąże się z nałożonych obowiązków? Czy może kontynuować prace?

Po upływie terminu lub na wniosek inwestora właściwy organ sprawdza wykonanie nałożonych na niego obowiązków i wydaje decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych. W decyzji tej nakłada także obowiązek uzyskania przez inwestora decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

A jeśli inwestor jednak nie zechce rozebrać samowoli?

W przypadku niewykonania przez inwestora obowiązków nałożonych przez organ nadzoru budowlanego w decyzji wydanej na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego, w terminie wskazanym w tej decyzji, właściwy organ wyda decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części albo doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

Na uwagę zasługuje fakt, iż w przypadku postępowania przewidzianego na podstawie art. 51 prawa budowlanego inwestor nie jest zobligowany do uiszczania opłaty legalizacyjnej, jak to jest w przypadku postępowania prowadzonego na podstawie art. 48 lub 49b prawa budowlanego (tj. budowy bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, bez wymaganego zgłoszenia lub pomimo sprzeciwu właściwego organu).

Legalizacja samowoli

>> Aby zalegalizować samowolę, trzeba uiścić stosowną opłatę. Jej wysokość w drodze postanowienia wyznacza powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.

>> Stawka zależy od rodzaju samowoli.

>> Jeśli obiekt powstał bez pozwolenia na budowę, opłatę wylicza się na podstawie wzoru: stawkę opłaty (s) w wysokości 500 zł mnoży się przez 50 oraz współczynnik kategorii obiektu budowlanego (k) oraz współczynnik jego wielkości (w) (wartość współczynników k i w dla poszczególnych rodzajów obiektów budowlanych określona jest w załączniku do prawa budowlanego).

>> Jeśli prace wykonano bez zgłoszenia, opłata legalizacyjna wynosi — w zależności od rodzaju inwestycji realizowanej bez zgłoszenia – 2,5 tys. lub 5 tys. zł.)

>> Na uregulowanie opłaty jest tydzień.

>> Jeśli inwestor, który dopuścił się samowoli, nie zapłaci kary na czas, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego w drodze decyzji nakaże rozbiórkę obiektu budowlanego.

>> Zgodnie z przyjętą 12 lutego 2009 r. przez Sejm nowelizacją prawa budowlanego, z bezpłatnej legalizacji samowoli budowlanej będą mogły do końca tego roku skorzystać osoby, które samowoli budowlanej dopuściły się przed 1 stycznia 1995 r. Ustawa trafiła do Senatu, po czym została w marcu ponownie skierowana do Sejmu. Nowelizacja ma wejść w życie po upływie pół roku od ogłoszenia.

Budowa zgodna z przepisami

>> Projekt budowlany stanowi główny dokument, który musi zostać dołączony do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

>> Zasadnicze wymagania (m.in. zgodność z decyzją o warunkach zabudowy) i elementy projektu budowlanego są określone w art. 34 ustawy z 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane.

>> Projekt budowlany zawiera: projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany.

>> Szczegółowe przepisy dotyczące zakresu oraz formy projektu budowlanego zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 3 lipca 2003 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2003 roku nr 120, poz. 1133 z późn. zm.).

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 06-04-2009]