Oddanie w użytkowanie wieczyste zabudowanego gruntu następuje zawsze z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków

Użytkowanie wieczyste jest prawem terminowym, ograniczonym co do czasu trwania. Zgodnie z art. 236 § 1 kodeksu cywilnego maksymalny czas trwania tego prawa wynosi 99 lat. Taka jest reguła. Oznacza to, że wyłącznie w przypadkach, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na ten czas, dopuszczalne jest oddanie nieruchomości gruntowej na okres krótszy. Musi on wynosić jednak co najmniej 40 lat. Kiedy czas użytkowania może zostać zatem skrócony? Co do zasady następuje to, gdy krótszy termin odpowiada woli i potrzebie wieczystego użytkownika.

W wieczyste użytkowanie mogą być oddane jedynie nieruchomości gruntowe stanowiące własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego. Zasady oddawania gruntów w tę formę władania określają przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej – u.g.n.).

Zgodnie z treścią art. 27 u.g.n. oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, a ponadto dokonania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Wpis ten ma charakter prawotwórczy. Ma on również moc wsteczną do daty złożenia wniosku o jego dokonanie. Konsekwentnie od tej właśnie daty należy liczyć bieg okresu, na który grunt został w użytkowanie wieczyste oddany.

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste poprzedza co do zasady przetarg. Uzyskanie tego prawa w drodze bezprzetargowej jest możliwe jedynie w sytuacjach wyjątkowych, przewidzianych w art. 37 ust. 2 i 3 u.g.n.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa również, w art. 29, zawartość umowy o oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie. W jej treści należy ustalić przede wszystkim okres użytkowania oraz sposób korzystania z nieruchomości. Natomiast jeżeli oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, to w treści umowy należy określić – stosownie do art. 239 § 2 kodeksu cywilnego – także termin rozpoczęcia i zakończenia robót, rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymania w należytym stanie. Umowa w takim przypadku powinna również określać warunki i termin odbudowy budynków w razie ich zniszczenia w czasie trwania użytkowania wieczystego. Koniecznym elementem treści takiego kontraktu jest również określenie należnego użytkownikowi wynagrodzenia za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Stosownie do zapisu art. 31 u.g.n. w użytkowanie wieczyste można oddać również grunt zabudowany. W takiej sytuacji należy pamiętać o tym, że wraz z ustanowieniem prawa użytkowania wieczystego gruntu następuje sprzedaż położonych na nim budynków i innych urządzeń. Z takiego unormowania wynikają dwie sprawy. Po pierwsze nie istnieje możliwość oddania budynku w użytkowanie wieczyste, a po drugie budynki zlokalizowane na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste nie mogą być własnością innej osoby niż użytkownik wieczysty. Potwierdza to wyrok Sądu Najwyższego z 23 stycznia 2003 r., w którym czytamy, że umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, niezawierająca postanowień o przeniesieniu własności wybudowanych na nim budynków, jest nieważna (II CKN 1155/00).

A co będzie w sytuacji, gdy gmina chce oddać w użytkowanie wieczyste działkę gruntu zabudowaną budynkiem, który stoi na niej tylko częściowo, a częściowo zajmuje grunt sąsiedni? W takim wypadku trzeba stwierdzić, że umowa oddająca w użytkowanie wieczyste takiego gruntu będzie nieważna. Istnieje jednak wyjście z tej sytuacji. Mianowicie, grunt taki będzie można oddać w użytkowanie wieczyste, pod warunkiem że możliwy jest podział budynku. Podział ten nie może być jednak przeprowadzony dowolnie. Musi przebiegać tak, aby część budynku mogła się stać własnością użytkownika wieczystego. Będzie to możliwe, jeżeli linia podziału będzie przebiegać zgodnie z linią rozgraniczającą sąsiadujące ze sobą nieruchomości. Co więcej linia ta musi przebiegać wzdłuż płaszczyzny (ściany) wyraźnie dzielącej budynek na dwie odrębne części. Zaznaczyć w tym miejscu trzeba również, że ściana ta nie musi być już istniejącą. Może być to nowa ściana, wykonana specjalnie w tym celu za zezwoleniem organu budowlanego.

Jeżeli zatem budynek posadowiony jest na dwóch sąsiednich nieruchomościach (przekroczenie granicy), to umowa oddania jednej z nich w użytkowanie wieczyste jest nieważna – jako sprzeczna z art. 235 k.c. i art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 58 § 1 k.c.). Chyba że budynek został podzielony w ten sposób, że możliwe było przeniesienie własności części budynku na użytkownika wieczystego – zgodny z prawem podział pionowy w linii granicy między nieruchomościami (wyrok SN z 22 grudnia 2004 r., sygn. akt II CK 262/04).

Stosownie do art. 24 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. DzU z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.) dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgę wieczystą. Wyjątek od tej zasady przewiduje przepis § 7 ust. 2 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (DzU nr 102, poz. 1122). Przewiduje on, że dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i dla znajdującego się na nim budynku, który stanowi przecież odrębną nieruchomość będącą własnością użytkownika wieczystego, prowadzi się wspólną księgę.

źódło - [Rzeczpospolita - Nieruchomosic z dnia 27-08-2009]