Czy użytkowanie wieczyste przejdzie do historii? Powstał projekt nowego prawa, które ma być elastyczniejszą formą korzystania z nieruchomości, także prywatnych

Opublikowała go właśnie Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego. Choć przez ostatnie 20 lat dyskutowano, co zrobić z użytkowaniem wieczystym (które niewątpliwie ma wiele wad, ale ma też zalety) – czy je likwidować, czy tylko zmieniać, wciąż nie ma co do tego zgody.

Przedstawiony projekt daje możliwość różnych wyborów (patrz ramka).

Mimo podobieństw obu praw (przez specjalistów nazwanych powierzchniowymi, gdyż dotyczą form korzystania z powierzchni gruntu), istotnie się one różnią. W przeciwieństwie do użytkowania wieczystego dopuszczalny zakres korzystania z gruntu przez zabudowcę (tak ma się nazywać uprawniony do zabudowy) ma być ściśle ustawowo reglamentowany i nie będzie – jak to jest teraz – zbliżony do praw właściciela. Granicą jego władztwa będzie prawidłowa eksploatacja zabudowy.

Zabudowca może oczywiście swobodnie dysponować budynkami, których jest właścicielem, ale nie samym gruntem. To ostatnie pozostawiono właścicielowi, który ziemię może np. sprzedać. Inaczej niż w wypadku użytkowania prawo zabudowy nie wyklucza możliwości eksploatacji gruntu przez jego właściciela lub inne osoby. Może być ono też ustanawiane łącznie na więcej niż jednej nieruchomości gruntowej, co ułatwić ma lokalizację urządzeń przesyłowych.

Uprawniony może zaś w granicach wykupionego prawa wznosić różnego rodzaju urządzenia i nie musi każdorazowo pytać o to właściciela nieruchomości. Powinien przy tym oczywiście respektować obowiązujące normy, w szczególności o zagospodarowaniu przestrzennym i budowlane.

Prawo zabudowy może być ustanawiane (w umowie) na czas od 30 do 100 lat, odmiennie jednak niż w wypadku użytkowania wieczystego nie przyznaje się zabudowcy roszczenia o przedłużenie prawa zabudowy, gdyż czyniłoby je wieczystym. Na następny okres trzeba będzie to prawo wynegocjować i sobie kupić.

Prawo zabudowy będzie „czystym” kolejnym ograniczonym prawem rzeczowym, a nie kategorią „pośrednią” między nimi a własnością. Jego status prawnie ma być bardziej klarowny.

Nie wszyscy tak uważają. Zdaniem adwokata Zbigniewa Banaszczyka, współautora komentarza do kodekscu cywilnego, pod podobnymi nazwami użytkowanie wieczyste występuje w wielu krajach i epokach. Rozwiązanie, czyli upowszechnienie tej instytucji, widzi on w reformie obecnego użytkowania wieczystego, w szczególności przez dopuszczenie jego ustanawiania na gruntach prywatnych, a nie w tworzeniu nowego podobnego prawa. – To są prawa bezwzględne, wpływające na uprawnienia nas wszystkich, dlatego tak jest ważne, by ich katalog i treść były jasne – dodaje mec. Banaszczyk.

A co sądzą deweloperzy? – Tego rodzaju zmiana to kwestia drugorzędna dla naszej branży – powiedział „Rz” Zbigniew Malisz, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Nie przypuszczam, by z tego powodu zwiększyła się oferta działek budowlanych. Tendencja i oczekiwania, zwłaszcza naszych klientów, są takie, by iść w kierunku likwidacji użytkowania wieczystego, uwłaszczenia. Kodeks cywilny jest już dostatecznie skomplikowany dla nieprawników, nie widzę więc sensu tworzenia nowej podobnej instytucji.

Prawo zabudowy powinno być elastyczniejszą i praktyczniejszą formą korzystania z nieruchomości niż użytkowanie wieczyste. Będzie można je ustanawiać także na gruntach prywatnych, a nieraz nawet kilka takich praw na jednej nieruchomości: jedno np. dla stawiającego pawilony handlowe, a drugie dla właściciela podziemnego garażu. Gdyby to ode mnie zależało, byłbym za zaprzestaniem ustanawiania użytkowania wieczystego w przyszłości. Przygotowaliśmy jednak projekt, który przewiduje równoległe stosowanie obu narzędzi: być może życie pokaże, które jest lepsze, które ostatecznie zwycięży. Jeśli jednak Sejm zadecydowałby się pozostawić jedno z nich, wystarczy zmienić jeden przepis w projekcie.

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 29-09-2009]