Właściciel nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej, nie może na niej budować, chyba że uda mu się dojść do porozumienia z sąsiadem i ten pozwoli korzystać mu ze swojej działki. Czasami można go do tego przymusić

Nie da się korzystać z ziemi, kiedy nie ma do niej dojazdu. Ustawodawca wymyślił więc służebność gruntową, która pozwala rozwiązać ten problem. Chodzi o ustanowienie drogi koniecznej.

Pamiętajmy, że przeprowadzenie tego typu drogi jest możliwe, także gdy dostęp do drogi publicznej istnieje, ale nie jest wystarczający (np. jest za wąsko).

Art. 145 kodeksu cywilnego mówi, że właściciel działki (lub użytkownik wieczysty) bez dostępu do drogi może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, czyli – innymi słowy

– drogi koniecznej. I co ważne, nawet gdy właściciel nieruchomości, przez którą przechodzi droga (tzw. nieruchomość służebna), sprzeda ją, to i tak osoba, na rzecz której ustanowiono służebność, będzie mogła wciąż z drogi koniecznej korzystać.

Droga konieczna może być ustanowiona w dwojaki sposób: w drodze umowy między właścicielami nieruchomości oraz w sądzie.

Bardzo często do ustanowienia drogi koniecznej dochodzi jednocześnie ze sprzedażą części nieruchomości, która inaczej nie miałaby dostępu do drogi publicznej. Ale bywa i tak, że właściciel nieruchomości sąsiedniej nie chce, by przez jego grunt przechodziła tego typu droga. Wtedy, niestety, trzeba iść do sądu. Ten pomoże, pod warunkiem jednak, że potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie ma szans na porozumienie (art. 145 § 2 kodeksu cywilnego).

Ustanowienie drogi koniecznej powinno być jak najmniej uciążliwe dla właściciela nieruchomości, przez którą ma ona przebiegać. Oznacza to np., że co do zasady wykluczone jest przeprowadzenie drogi koniecznej przez siedlisko nieruchomości obciążonej (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z 13 lutego 1985 r.; III CRN 311/84; niepublikowany).

Można też nabyć prawa do służebności drogi koniecznej poprzez zasiedzenie, ale tylko w wypadku, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, np. mostka wybudowanego przez właściciela nieruchomości władnącej, a nie przez sąsiada. Nie jest trwałym urządzeniem zwykła polna droga.

Wniosek o ustanowienie drogi koniecznej powinien odpowiadać warunkom pisma procesowego i wskazać okoliczności, które uzasadniają jej ustanowienie.

Pamiętajmy, że sąd nie jest związany treścią wniosku i może przeprowadzić drogę w inny sposób. Dlatego wniosek powinien być dobrze uzasadniony.

Sprawę rozpoznaje sąd właściwy dla położenia nieruchomości, a gdy jest położona w kilku okręgach sądowych – wybór sądu to już zadanie dla wnioskodawcy.

Nie ma nic za darmo. Właścicielowi nieruchomości obciążonej należy się wynagrodzenie, nawet gdy ustanowienie tej służebności nie wiąże się z żadnymi uciążliwościami i nie powoduje szkód, a gdyby do takiej szkody doszło, to trzeba wykazać jej wysokość (postanowienie SN z 8 maja 200 r., V CKN 43/00).

Wynagrodzenie może być wyrażone w pieniądzu lub w formie niepieniężnej. W sytuacji gdy drogę konieczną ustanawia sąd, musi jednocześnie określić wynagrodzenie za tę służebność. Wówczas pod uwagę bierze wzrost wartości nieruchomości, na której rzecz droga ta została ustanowiona albo wartość pożytków z zajętego fragmentu nieruchomości utraconych przez właściciela nieruchomości obciążonej.

Służebność drogi koniecznej nie jest ustalona raz na zawsze.

Może dojść do jej zniesienia lub wygaśnięcia. Oznacza to, że właściciel nieruchomości obciążonej ma prawo żądać jej zmiany ze względu na ważną potrzebę gospodarczą albo gdy stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (dla której ustalono drogę). Może się on też domagać jej zniesienia bez takiej rekompensaty, jeśli służebność ta straciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, bo np. jej właściciel dokupił grunt dający inny, odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Służebność ta wygasa automatycznie, gdy przez dziesięć lat nie korzystano z drogi koniecznej.

Roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej się nie przedawnia.

O ustanowienie drogi koniecznej może wystąpić:

- właściciel nieruchomości bez dostępu do drogi,

- gdy nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, wniosek o jej ustanowienie mogą złożyć wszyscy lub niektórzy współwłaściciele lub jeden z nich. W tych ostatnich dwóch wypadkach złożenie wniosku będzie skuteczne, jeżeli ma na celu zachowanie wspólnego prawa (art. 209 k.c.),

- użytkownik wieczysty,

- samoistny posiadacz, ale gdy nie jest właścicielem, to na jego rzecz może być ustanowiona tylko służebność osobista (art. 146 k.c.),

- rolnicza spółdzielnia produkcyjna, i to bez względu na to, czy jest właścicielką gruntu, czy nie (art. 286 k.c).

Ustanowienie służebności drogi koniecznej nie zawsze polega na zbudowaniu drogi w ścisłym tego słowa znaczeniu. Może to być zezwolenie na przejazdu przez grunty obciążone, a w przypadku konieczności przejazdów przez pojazdy o szerszym podwoziu niż droga – tolerowanie przez właściciela gruntów przylegających do drogi takiego stanu rzeczy.

źródło - [Rzeczpospolita - nieruchomości z dnia 28-09-2009]