Komisja Kodyfikacyjna zakończyła prace nad prawem zabudowy, trafi ono do kodeksu cywilnego. Prawo zabudowy będzie można zbywać, obciążać hipoteką i służebnościami. Notariusze proponują przekształcenie użytkowania wieczystego we własność.

Inwestorzy będą mogli budować na cudzych gruntach bez konieczności nabywania na własność ziemi pod inwestycje. Wystarczy, że podpiszą z właścicielem gruntu umowę, na podstawie której uzyskają prawo zabudowy cudzej nieruchomości. Wznoszone w ten sposób budynki i urządzenia – mosty, tunele, linie kolejowe – będą stanowiły własność inwestorów, czyli zabudowców. Obniży to koszty prywatnych inwestycji. Ułatwi także rozwój infrastruktury dzięki ograniczeniu konieczności sięgania po wywłaszczenia. Takie rozwiązanie proponuje Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego przy Ministrze Sprawiedliwości w projekcie zmian Kodeksu cywilnego.

Prawo zabudowy będzie można ustanawiać na okres od 30 do 100 lat. Możliwe będzie także jego przedłużenie. Zabudowca będzie mógł wznosić budynki i urządzenia zarówno na, jak i pod ziemią. Prawo zabudowy będzie ograniczonym prawem rzeczowym wpisywanym do ksiąg wieczystych.

– Prawo zabudowy umożliwi równolegle korzystanie z nieruchomości kilku właścicielom. Jeden inwestor będzie mógł dysponować tym, co znajduje się pod powierzchnią ziemi, np. budując parkingi podziemne, a inny będzie mógł na tej samej działce wybudować osiedle domków czy centrum handlowe – mówi Leszek Zabielski, notariusz i członek Krajowej Rady Notarialnej.

– Prawo zabudowy będzie mogło być ustanawiane przez każdy podmiot, zarówno przez osoby fizyczne, jak i osoby prawne. Także Skarb Państwa lub gminy będą mogły ustanawiać prawo zabudowy – mówi prof. dr hab. Jerzy Pisuliński z Uniwersytetu Jagiellońskiego, współpracownik kancelarii Debenedetti Majewski Szcześniak, członek Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego.

Do powstania prawa zabudowy konieczna będzie umowa między zabudowcą a właścicielem gruntu zawarta w formie aktu notarialnego

Inwestor będzie mógł ustanawiać na prawie zabudowy hipotekę. Ułatwi to zaciąganie kredytów pod inwestycje.

– Prawo zabudowy będzie atrakcyjne dla inwestorów poszukujących tańszych sposobów pozyskania gruntu pod nową zabudowę niż nabycie własności lub innego tytułu prawnego zawierającego więcej uprawnień niż najem albo dzierżawa – ocenia Krzysztof Zarębski, radca prawny, partner w WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr.

– Skorzystają z niego także zainteresowani realizacją inwestycji nad lub pod gruntem innej osoby, co dotychczas nie było znane polskiemu prawu cywilnemu. Jego zdaniem istotne znaczenie odegra uprawnienie do obciążania prawa zabudowy hipoteką oraz możliwość jego zbycia przez inwestora – dodaje.

W budynkach stanowiących zabudowę będzie można ustanawiać odrębną własności lokali.

– Tylko dzięki możliwości ustanawiania odrębnej własności lokali inwestor będzie mógłby efektywnie wykorzystywać prawo zabudowy do celów inwestycyjnych – uważa Leszek Zabielski.

Prawo zabudowy będzie można ustanowić odpłatne albo nieodpłatne.

– Wynagrodzenie za ustanowienie prawa zabudowy będzie płatne jednorazowo lub w częściach – wskazuje Krzysztof Zarębski.

– Niebagatelne znaczenie będzie też miała możliwość rozłożenia na raty opłaty za ustanowienie prawa zabudowy. W takim wypadku koszt nabycia tytułu do gruntu pod przyszłą inwestycję nie będzie stanowił tak istotnej pozycji w budżecie realizacji inwestycji – uważa Joanna Wojnarowska, partner, radca prawny w dziale nieruchomości kancelarii Baker & McKenzie.

– Im opłaty za prawo zabudowy będą niższe, tym to prawo dla inwestorów będzie atrakcyjniejsze. Niższe opłaty niż przy użytkowaniu wieczystym mogą być o tyle uzasadnione, że prawo zabudowy będzie miało węższy zakres niż użytkowanie wieczyste – uważa prof. Pisuliński

– Prawo zabudowy będzie można wykorzystać do realizacji inwestycji infrastrukturalnych bez konieczności wywłaszczania właścicieli nieruchomości lub też do realizacji zabudowy na terenach, pod którymi przebiegają tunele kolejowe lub drogowe – podkreśla Krzysztof Zarębski.

O atrakcyjności prawa zabudowy przesądzi to, czy zostanie ono wprowadzone zamiast czy obok użytkowania wieczystego.

– Obecny projekt przewiduje obie te instytucje. Natomiast w dalszej perspektywie użytkowanie wieczyste powinno przejść do historii w tym znaczeniu, że nie powinno się ustanawiać nowych użytkowań wieczystych – uważa prof. dr Zbigniew Radwański, przewodniczący Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego.

– Obecne stosunki własnościowe mogą stanowić istotną przeszkodę w szerokim zastosowaniu prawa zabudowy. Proponowana regulacja spowoduje, że w długim okresie obok siebie istnieć będzie użytkowanie wieczyste i prawo zabudowy. Nie będzie to sprzyjać przejrzystym rozwiązaniom. – ocenia Joanna Wojnarowska z kancelarii Baker & McKenzie

Czy zatem nie lepiej przekształcić użytkowanie wieczyste we własność?

– To nie takie proste. Przekształcenie nieodpłatnie nie wchodzi w grę, bo w ten sposób zostałyby naruszone prawa gmin, które czerpią korzyści z opłat za użytkowanie wieczyste. Z kolei odpłatnym przekształceniem nie byliby zainteresowanie sami użytkownicy wieczyści – uważa prof. dr hab. Jerzy Pisuliński

Rozważane jest też zastąpienie użytkowania wieczystego prawem zabudowy.

– Prawo zabudowy jest prawem słabszym niż użytkowanie wieczyste. Mam więc wątpliwości, czy takie przekształcenie z punktu widzenia ochrony praw nabytych byłoby konstytucyjne – ocenia prof. dr hab. Jerzy Pisuliński.

Notariusze proponują przekształcenie z mocy prawa użytkowania wieczystego we własność oraz zastąpienie dzisiejszych opłat z tytułu użytkowania wieczystego ciężarami realnymi na rzecz gmin.

– To jedyne racjonalne rozwiązanie. Wilk byłby syty i owca cała – mówi Leszek Zabielski.

Użytkownicy wieczyści otrzymaliby własności, czyli silniejsze prawo niż dotychczas, natomiast gminy zachowałyby prawo do opłat, tylko na innej podstawie prawnej.

źródło - [Gazeta Prawna z dnia 07-10-2009]