Gdy będę sprzedawała mieszkanie, chciałabym odzyskać pieniądze wpłacane na fundusz remontowy, bo nie zostały wykorzystane. Czy to możliwe? Czy zarząd wspólnoty ma prawo mi odmówić? Czy jednocześnie nowy właściciel będzie musiał te pieniądze uzupełnić, wchodząc do wspólnoty?

(nazwisko do wiadomości redakcji)

Radzi Paweł Puch, prawnik serwisu oferty.net:

– Właściciel lokalu jest zobowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się między innymi wydatki na remonty i bieżącą konserwację.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca. Jednak wydatki na remonty to z reguły duże sumy przekraczające możliwości pokrycia ich z bieżących środków. W związku z tym wspólnota mieszkaniowa ma dwie możliwości: albo zaciągnąć kredyt, gdy przyjdzie konieczność dokonania remontu, albo, przewidując przyszłe remonty, gromadzić środki na ich dokonanie. Wspólnota mieszkaniowa w celu gromadzenia środków na określony cel remontowy, np. wymianę dachu lub przyszłe remonty, może utworzyć w drodze uchwały fundusz remontowy i zobowiązać właścicieli do wnoszenia zaliczek. Jednak zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, mimo ich wpłaty na konto bankowe wspólnoty, stanowią nadal do czasu ich wydatkowania własność właścicieli lokali, a nie wspólnoty. Takie stanowisko zajął w wyroku z dnia 22 lutego 2001 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie sygn. akt. I ACa 1309/2000.

W związku z tym wyrokiem wielu właścicieli lokali błędnie uważa, że skoro są właścicielami zaliczek, mogą żądać ich zwrotu w każdym czasie, na przykład w związku ze sprzedażą lokalu. Jest to błędne myślenie niemające podstaw prawnych.

Zasadą jest, że wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek rozliczenia się z właścicielami lokali z wszystkich zaliczek wpłacanych na poczet pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a więc także na fundusz remontowy. Jednak zgodnie z prawem wspólnota nie jest zobowiązana rozliczyć się w związku ze sprzedażą lokalu. Inaczej mówiąc, sprzedaż lokalu nie powoduje obowiązku wspólnoty do rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną na dzień sprzedaży lokalu.

Poza tym należy zwrócić uwagę na specyfikę funduszu remontowego. W większości przypadków wspólnota nie jest w stanie – ze względu na duże koszty remontu – zgromadzić niezbędnych pieniędzy na funduszu remontowym w ciągu roku.

Tak więc niemal wszystkie wspólnoty mieszkaniowe gromadzą środki na funduszach remontowych w okresach wieloletnich, a w konsekwencji rozliczenie z właścicielem wniesionych zaliczek następuje po wykonaniu inwestycji. Zatem rozliczenie, na przykład zaliczek wnoszonych na remont dachu, nastąpi po uzbieraniu niezbędnych środków i wykonaniu remontu, czyli nawet po paru latach.

Zaliczki służą gromadzeniu środków na określony cel, a właściciel zgodnie z uchwałą i ustawą o własności lokali jest zobowiązany do ich wnoszenia. Zwrot dotyczy tylko ewentualnej nadpłaty, czyli pieniędzy pozostałych po realizacji określonego celu, czyli po wydatkowaniu środków.

Właśnie zwrotu nadpłaty dotyczył wyżej powołany wyrok sądu apelacyjnego, na który powołuje się większość właścicieli, żądając zwrotu zaliczek. Tymczasem nadpłata i zaliczka to przecież dwa różne pojęcia.

Warto pamiętać, że wpłacone zaliczki są własnością właściciela lokalu, a nie Jana Kowalskiego, a zatem uprawnienie do zwrotu nie ma charakteru osobistego, tylko jest związane z własnością lokalu.

Prawo do nadpłaty lub zobowiązanie do dopłaty powstaje w określonej chwili (po rozliczeniu), a uprawnionym z tytułu nadpłaty lub zobowiązanym z tytułu niedopłaty jest aktualny właściciel lokalu. Jak wskazuje bowiem art. 548 § 1 kodeksu cywilnego, to z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą.

Zatem do dnia wydania lokalu w posiadanie kupującemu uchwalone zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną ponosi poprzedni właściciel, a od dnia wydania lokalu nowy właściciel. Nowy właściciel wstępuje w pewien istniejący już stan faktyczny i prawny.

Nie ma możliwości odmowy wykonania uchwał wspólnoty tylko dlatego, że nie brał udziału w ich uchwalaniu. Ma więc obowiązek od dnia wydania mu lokalu uczestniczyć we wszelkich zobowiązaniach, jakie zastany stan prawny nakłada na niego jako właściciela lokalu w danej wspólnocie mieszkaniowej.

W przypadku zmiany właściciela lokalu w zakresie „rozliczenia” przejmowanego lokalu nowy i poprzedni właściciel muszą liczyć się z tym, że wprawdzie prąd, gaz i inne media dostarczane do lokalu można rozliczyć na dzień wydania lokalu ( dokonując spisu liczników i załatwiając formalności u dostawców mediów), ale co do kosztów zarządu nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy, a co do funduszu remontowego rozliczenie nastąpi po wykonaniu inwestycji, na jaką gromadzono środki, co może nastąpić nawet po kilku latach.

Wspólnota mieszkaniowa rozliczać się będzie ze swoim aktualnym członkiem, bo na niego z chwilą wydania lokalu przeszły wszelkie korzyści i ciężary związane z lokalem.

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 2-11-2009]