Ile może wynosić podatek od ustanowienia nieodpłatnej służebności osobistej w postaci prawa przejazdu przez nieruchomość?

Jeśli działka jest atrakcyjna i została sprzedana za wysoką cenę, były właściciel zapłaci astronomiczną kwotę za korzystanie z prawa, którego ekonomiczna wartość jest znikoma.

Wyobraźmy sobie, że ktoś sprzedaje połać atrakcyjnie zlokalizowanego gruntu (liczącą np. kilka, kilkanaście czy kilkadziesiąt hektarów) pod zabudowę przemysłową. Sprzedawany areał ma bardzo wysoką wartość, sięgającą kilkudziesięciu czy nawet kilkuset milionów złotych. Sprzedawca uzgadnia z nabywcą, że ten zapewni mu prawo przejazdu przez sprzedaną nieruchomość, przy czym droga będzie zajmować obszar kilkuset metrów kwadratowych, co stanowi drobny ułamek całej nieruchomości.

Takie prawo przejazdu (a często tylko przechodu) ma na celu zapewnienie byłemu właścicielowi fizycznej możliwości korzystania z pozostałej części posiadanego przez niego gruntu i najczęściej regulowane jest w formie ustanawianej na jego rzecz służebności osobistej, wpisywanej do księgi wieczystej. Z natury rzeczy taka służebność nie trwa dłużej niż czas życia uprawnionego.

Jest niezbywalna (o czym stanowi art. 300 kodeksu cywilnego), zatem jej ekonomiczna wartość jest znikoma. Okazuje się jednak, że dla fiskusa może to być prawdziwa żyła złota. A wszystko odbywa się w majestacie prawa.

 

Podatek od spadków i darowizn

W momencie gdy strony transakcji postanawiają, że służebność osobista w postaci prawa przejazdu będzie miała charakter nieodpłatny, dostaje się ona pod reżim ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Obowiązek zapłaty podatku obciąża osobę uprawnioną do korzystania z tego prawa – wszak otrzymuje nieodpłatne świadczenie, które z ekonomicznego punktu widzenia przedstawia sobą jakąś wartość.

Podstawowa stawka podatku waha się od 3 do 20 proc. w zależności od wartości podstawy opodatkowania (według skali określonej w art. 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn), przy założeniu że służebność ustanawiana jest pomiędzy podmiotami, które nie są ze sobą spokrewnione czy spowinowacone.

Włos zaczyna jeżyć się na głowie podatnikowi w chwili, gdy odkrywa on, że podstawę opodatkowania musi obliczyć nie od wartości służebności, ale od wartości całej nieruchomości.

 

Feralna nowelizacja

Takie zasady liczenia podatku obowiązują od 1 stycznia 2007 r., gdy weszła w życie nowelizacja ustawy o podatku od spadków i darowizn zmieniająca m.in. art. 13 ust. 3. Jak wynika z rządowego uzasadnienia projektu nowelizacji, celem tej zmiany miało być „doprecyzowanie przepisów określających sposób obliczania wartości służebności, jako ciężaru darowizny ze względu na wykorzystanie przepisu do unikania podatku od darowizny”.

Być może cel, jaki przyświecał ustawodawcy, faktycznie sprowadzał się tylko do „doprecyzowania” sposobu liczenia podstawy opodatkowania czynności polegającej na nieodpłatnym ustanowieniu służebności osobistej, jednak w wielu przypadkach zastosowanie tego przepisu w praktyce przez organy podatkowe prowadzi do efektów znacznie wykraczających poza granice powszechnie rozumianego absurdu.

 

Podstawą wartość nieruchomości

Otóż na skutek tej nowelizacji, dla celów obliczenia kwoty należnego podatku z tytułu ustanowienia nieodpłatnej służebności osobistej, jej roczna wartość została ustalona jako 4 proc. wartości rzeczy obciążonej służebnością (art. 13 ust. 3 ustawy).

Jeśli służebność została ustanowiona na czas nieokreślony (np. na czas życia uprawnionego), podstawą opodatkowania, w myśl art. 13 ust. 1 pkt 2, jest 4 proc. wartości obciążonej nieruchomości przemnożone przez 10 lat, czyli w sumie 40 proc. wartości całej nieruchomości, na której służebność ta została ustanowiona.

Załóżmy, że wartość sprzedanej nieruchomości wynosiła 8 mln zł. Ustanowiona na niej nieodpłatna służebność osobista to skromna droga dojazdowa, zajmująca wprawdzie jedynie kilkaset metrów, ale niefortunnie przecinająca tę nieruchomość. Okazuje się, że dla fikusa prawo przejazdu tą drogą jest niemal bezcenne.

Podstawa opodatkowania obliczona dla celów podatku od spadków i darowizn wynosi, zgodnie z literalnym brzmieniem art. 13 ustawy, 40 proc. liczone od kwoty 8 mln zł, czyli – uwaga – 3,2 mln zł! Jakiego w takiej sytuacji podatku powinien spodziewać się podatnik korzystający z „nieodpłatnego” prawa przejazdu? Obliczmy dokładną jego wartość zgodnie ze skalą podatkową określoną w art. 15 ustawy.

(3 200 000 zł – 20 556 zł) x 20 proc. + 2877 zł = 638 765 zł

 

Konieczna zmiana przepisów

Tak drastyczne opodatkowanie służebności osobistej nie ma logicznego uzasadnienia. Urzędnicy sami przecierają oczy ze zdumienia, patrząc na kwotę wyliczonego przez siebie podatku, ale jak twierdzą – wobec takiego brzmienia przepisu – innej możliwości nie ma.

Ustawa, nawet źle napisana, ich wiąże. Jedynym wyjściem z sytuacji jest zmiana przepisu i zastąpienie go regulacją, zgodnie z którą dla celów obliczania podstawy opodatkowania nieodpłatnej służebności podatkiem od spadków i darowizn znaczenie będzie mieć rynkowa wartość tego świadczenia, a nie wartość nieruchomości, którą to prawo obciąża.

Nieproporcjonalnie wysoki podatek to złamanie zasad konstytucji

Zasada liczenia podstawy opodatkowania nieodpłatnej służebności osobistej od wartości całej nieruchomości obciążonej tym prawem jest nieporozumieniem. Art. 2 konstytucji nazywa Polskę „demokratycznym państwem prawa urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej”.

Tymczasem kwota czasami wręcz wielomilionowego podatku zapłaconego od prawa przejazdu przez kilkudziesięciometrową drogę modelowo łamie zasady nawet najbardziej liberalnie rozumianej sprawiedliwości społecznej i proporcjonalności (zakazu nadmiernej ingerencji w prawa obywateli wywodzonego z art. 31 ust. 3 zd. 1 konstytucji). Czy zdanie sobie z tego sprawy nie jest najwłaściwszym momentem na natychmiastową zmianę niebezpiecznego przepisu?

Zanim złe przepisy zostaną zmienione, to jedynym, ale za to bardzo prostym, sposobem na uniknięcie płacenia absurdalnie wysokiego podatku od darowizny od służebności osobistej jest ustalenie za nią choćby symbolicznej odpłatności.

Trudno sobie wyobrazić, że celem ustawodawcy miałoby być zupełne usunięcie z obrotu nieodpłatnych służebności osobistych, jednak teraz wydaje się to jedynym doraźnym lekarstwem na chore regulacje prawne.

 

 

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 11-01-2010]